ANTES DE COMPRAR UNA PROPIEDAD, COMO PASO NUMERO UNO DEBE CONSIDERAR EN EL PRESUPUESTO LOS GASTOS ADICIONALES DESCONOCIDOS PARA MUCHOS, Y COMO SEGUNDO CASO LA UBICACION DE LA PROPIEDAD.
1. Presupuesto, es importante que considere como gastos adicionales a su presupuesto los costos de escrituración que en Mexico rondan el 7% adicional del costo total de la propiedad, mas las comisiones bancarias, asi como los gastos adicionales que tendrá que hacer para habitar el inmueble. Hay muchos desarrolladores que entregan sin tanque de gas, sin electrodomésticos, sin cocina, sin cortinas o incluso existen desarrolladores que al momento de entregar su inmueble, solicitan cuotas de hasta $100,000 pesos por concepto de equipamiento o institución del regimen condominal, o incluso por primer cuota de mantenimiento.
Por lo anterior de su presupuesto original, considere un 10% adicional sera de gastos aparte del costo total del inmueble.
2. Ubicación. Este tema es de suma importancia, sin importar que tan atractivo sea el precio o la imagen visual del desarrollo, no se deje guiar por renders, siempre investigue si la zona cuenta con vialidades suficientes a futuro, y si hay infrestructura básica para servicios a futuro. En México es muy común que al pasar de los años se saturen las vias e comunicación o los desarrollos se queden sin servicios básicos como el suministro de agua y al final esto termina dañando la plusvalia de las propiedades y su calidad de vida.
ANTES DE FIRMAR CONTRATO ASEGURESE QUE EL DESARROLLADOR CUENTA CON TODA LA DOCUMENTACIÓN ADECUADA, Y ASI ASEGURESE QUE NO SERA VICTIMA DE UN FRAUDE.
En México historicamente se han dado muchos casos de desarrollos que legalmente no cuentan con todos los permisos y documentos correspondientes y necesarios emitidos por las autoridades, por lo que es necesario revise que el desarrollador en caso de ser un desarrollo nuevo, cuente con todos y cada uno de los siguientes documentos:
1. Escrituras (Legal Propiedad del Terreno)
2. Uso de Suelo (Permiso para desarrollar en el sitio)
3. Manifestación de Impacto Ambiental (Este es un documento fundamental en muchos destinos de playa)
4. Licencia de Construcción (Permiso para la construcción)
5. Regimen Condominal (Permiso Para subdividir el inmueble)
6. Terminación de Obra (Permiso de Habitabilidad)
Si el desarrollador no cuenta con estos documentos, sera muy provable que usted tenga problemas legales a futuro, como clausuras, o no poder escriturar o incluso ocupar su inmueble. Un excelente consejo seria no comprar, hasta no constatar que el desarrollador cuenta con todos estos documentos.
Como documentos legales adicionales, seria importante revisar la carta de factibilidad del servicio local de agua potable y alcantarillado.
Si usted va a comprar una propiedad que no esta en pre venta, o que ya no le pertenece a un desarrollador o a un privado, los documentos que tendra que tener para realizar la compra legal de un inmueble son las escrituras y el pago predial, el notario publico con el que realice la compra lo podra elegir el comprador y este tendrá la obligación de verificar la legalidad de toda la documentación.
ES SIEMPRE RECOMENDABLE NO HACER NINGUN PAGO O DEPOSITO SIN ANTES TENER EL CONTRATO EN SU PODER Y LEERLO COMPLETAMENTE. CONSIDERE QUE POR LEY EN MEXICO, TODOS LOS CONTRATOS DE DESARROLLADORAS DEBEN DE ESTAR APROBADOS POR LA PROFECO, PROTEGA SU PATRIMONIO CONSTATANDO ESTO Y TOME EN CUENTA LOS SIGUIENTES PUNTOS A CONSIDERAR:
1. Calendario de Pagos, este punto sera el mas importante y siempre tendrá que estar ligado a un porcentaje de avance. Nosotros le recomendamos que si usted compra una propiedad en pre venta, el porcentaje de los montos que haya usted pagado vaya ligado a una fecha y avance porcentual del desarrollo creando un cumplimiento de entrega del desarrollador hacia su capital invertido. Debe considerar que este debe ser muy puntual con una fecha de entrega en la cual si el desarrollador no cumpliera usted tuviera la seguridad de no poner en riesgo su patrimonio.
2. Lea y entienda detenidamente todas las clausulas del contrato, el desarrollador pudiera tener clausulas que lo obliguen a recibir su inmueble en las condiciones que sean, ya sea en mal estado, o a continuar con todos los pagos, incluso si el desarrollador no tuviera avance fisico en la obra. Le recomendamos ampliamente solicitar al desarrollador cambiar este tipo de clausulas.
3. Clausulas de finiquito: Considere que el escriturar su propiedad es un punto de suma importancia para tener la certeza legal de la posesión de su propiedad. Siempre considere dejar un monto final de pago finiquito lo mas grande posible en contra de la escrituración de su propiedad.
CONSIDERE ESTAR MUY ATENTO AL MOMENTO DE RECIBIR SU PROPIEDAD, LOS VICIOS OCULTOS Y POSIBLES REPARACIONES PUEDEN PERSISTIR POR AÑOS.
Al recibir su propiedad hay aspectos de calidad que usted debe exigir al desarrollador:
A) Acabados con calidad inmaculada. Usted esta comprando un producto nuevo, no debe firmar de recibido si sus carpinterias tienen rayones, si sus pisos están despostillados, si hay grietas en los muros, rayones en la ventanerias, o si algún servicio como agua o luz no funcionan correctamente.
B) Desarrollo o infrestructura 100% terminados. Usted adquirio el inmueble con todas las amenidades, vialidades y servicios, recomendamos no recibir su inmueble si estos no están 100% terminados, un desarrollador podría demorar meses en concluirlos y con la calidad prometida.
C) Verificar que el desarrollador haya cumplido con la NOM-247, esta Norma Oficial Mexicana protege a los compradores de bienes raices, por ley todo desarrollador en México debe cumplirla, y no es nada mas y nada menos, que una normativa que obliga al desarrollador a entregar al cliente, justo lo que vendio en renders e información descrita. Si al momento de recibir su propiedad no esta recibiendo lo que el desarrollador prometió, esta Norma Oficial, lo protege en todo momento.
D) Al momento de recibir fisicamente su propiedad, usted ya debío haber firmado escrituras, o debe de ya tener cita y fecha para realizarlo, acerquese con su notario de confianza para verificar que toda la documentacion este completa y legal, antes de firmar una recepcion y finiquitar por completo sus pagos.
Nuevo Vallarta
Avenida de las Palmas N.3
Interior 13, Nuevo Vallarta
63735. MEX.
